解读《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

来源：包雯妍律师  时间:2023-05-12

近期由最高人民法院2023年公布并实施的第一部司法解释：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，这一司法解释明确了在商品房延迟交房甚至烂尾的情况下，确定了人民法院对于各种权利保护的顺位，完善了人民法院在审理房地产开发企业相关纠纷案件中的法律适用，为全国统一裁判规则提供了指引。在近些年各地房企暴雷，商品房延期交房成常态，甚至烂尾现象频发的现状下，具有重要的意义。

接下来我们具体解读一下，该司法解释自公布之日起施行，即2023年4月20日。内容只有三条：

1、“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理”，即“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”，强调了建设工程价款受偿权优先的原则。这是对亦由法律规定的一个重申，主要体现了对农民工全体的保护。

2、 “商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”，这一条是房屋能够交付的前提下，购房者主张房屋交付的请求权高于建设工程价款优先受偿权/抵押权/一般债权。这里体现了对于生存权的优先保护的顺位，与《执行异议与复议规定》28条，29条规定在审判阶段的延申，可以说，是相辅相成的。充分体现了优先保护对购房者期待物权的立法精神。这一条款适用前提有两个：一是购房者购买该房屋用于居住，二是已经交付全部购房款。这两个前提均需具备，首先关于用于居住，虽然没有相《执行异议与复议规定》中直接明确，要求必须是唯一住房，但我认为在实践中，如果该购房者名下有多套住房的情况下，适用这一条时会存在不被人民法院支持的可能性。第二个前提需要说明的是，无论是全款还是贷款，只要支付的全部购房款均可。

3、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这一条就是针对房屋烂尾后，房屋无望，购房者交付的房款如何处理。本条款的确实对与】于购房者具有比较重要的意义。在房屋尚未建成，房开企业及购房者尚未取得房屋物权的前提下，购房者主张返还已交付的房款的，如何处理，本身就有很大的争议。随着该司法解释的出台，对于购房者已经交付的房款的返还，具有优先性。

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