不当适用法律关系导致错误裁判

来源：王军毅律师  时间:2023-02-23

案情：

2018年10月原被告签了《商品房买卖合同》，鉴于本案所涉房屋系精装修房，开发商签订了长达100多条的补充约定，来制约购房人。尽管合同补充协议签的很完善，这是对出卖方有利的格式合同。李某杭诉西安某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件，一审法官以“原告主张被告向其支付因迟延交房所产生的违约金、安装损失费；被告向其交房交钥匙；被告在未交付合格产品前不得收取物业物业管理费均系另一法律关系”认定系不同的法律关系为由，驳回了原告李某杭交房交钥匙、违约金赔偿的主张，导致本案发回重审，再审上诉，四个审判阶段，诉讼时间长达三年多。

本案在发回重审后，原告李某杭的“因迟延交房所产生的违约金”以及“交房交钥匙”的诉讼主张得到了支持，二审生效判决也维持了一审的判决。

分析：

本案之所以长达三年的马拉松式诉讼，最根本的原因在于一审对不同法律关系适用的错误。原告的主张”在未交付合格产品前不得收取物业管理费系另一法律关系”，此认定是正确的，但是“因迟延交房所产生的违约金”以及“交房交钥匙”的诉讼主张是在本案中被告因违约产生的法律责任的承担，是违反合同契约精神的法律后果。诉争房屋有质量问题处于维修中无法收房，一审法院委托司法鉴定认定了本案诉争房屋确实存在质量问题，并判赔了重做的损失费用10多万元，但却没有支持违约金赔偿和交房交钥匙的诉讼主张，很显然原一审判决作出相互矛盾错误的裁判。

本案中存在商品房销售合同和物业管理服务合同两个不同的法律关系交织一起，需要的是剥离收取物业费这一诉讼请求即可，而不应当将商品房销售中违约行为的法律责任的承担，认定为不同的法律关系。

“你办的不是案子，而是他人的人生。”值得每个法律人深思。

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