一房二卖，房子该归谁

来源：董亮律师  时间:2023-01-30

案情简介：张某出售自有房屋并与李某签订合同，李某付全款，因房屋初始登记尚未办理，于是双方约定待张某拿到房产证后再办理过户登记。后该房屋房产证办理完毕，但张某因生意失败，于是刻意对李某隐瞒了产证已办的事实，又同王某签订出售房屋的协议，王某也支付了全部购房款。

上述案例中王某若办理了房屋产权转移登记，那么谁的权利应当优先保护？该房屋是否属于王某所有？

合同均为有效，房屋已办理过户转移登记的情况下，根据物权优先于债权的原则，“一物一权”，房屋的所有权只有一个，此种情况下，法院一般裁判规则：房屋归已办理产权登记的买受人所有，其他合同买受人只能要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。案例中的李某无法取得房屋，只能请求张某承担违约责任、赔偿损失。

上述案例中，若张某签署合同之后向李某交付了房屋，李某装修并占有使用房屋，张某再行出售给王某，均未办理转移登记。那么谁的权利应当优先保护？

合同均有效，尚未办理转移登记，已经实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护。在李某、王某均要求张某继续履行合同的情况下，李某装修入住房屋，法律优先保护李某的合法占有。案例中的王某只能请求张某承担违约责任、赔偿损失。

上述案例中，张某先后签署两份卖房合同，若其与王某后签署的合同办理了预告登记，那么谁的权利应当优先保护？

办理预告登记的买受人比未办理预告登记的买受人优先实现物权：出卖人先后与多个买受人签订房屋买卖合同，除当事人恶意串通等原因外各合同均为有效，但办理预告登记的买受人优先于未办理预告登记的买受人实现物权，出卖人对其余买受人应承担违约责任。

上述案例中，若张某与李某的合同为草签合同，张某与王某的合同为网签备案合同，此种情况下，均未交付，李某、王某谁优先？

事实上，没有网签备案不影响双方买卖合同关系的成立和合同本身效力。多份房屋买卖合同有效且未办理物权登记的，已办理合同备案登记的买受人主张其权利优先的，人民法院不予支持。合同办理备案登记并非权利优先保护的条件，即王某不能优先于李某受到保护。

上述案例中，张某先后签署两份卖房合同，若李某占有使用房屋，王某发现无法顺利收房，立即向法院起诉张某，经法院判决继续履行合同且判决已经生效，那么李某和王某究竟谁的权利能获得保护，谁能取得房屋？

司法裁判文书具有公信力、司法具有权威性，判决生效后，涉案房屋无法再进行权利保护顺位的确认，李某作为在先的买受人对案涉房屋主张优先权利的，无法获得保护，只能请求违约方张某承担责任。

一房数卖纠纷案件中，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

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